FLORIDA - Klub golf Donald J. Trump di Jupiter, Florida, tempat vila-vila bernilai jutaan dolar mengapit lapangan golf 18 lubang, mencerminkan geografi baru bisnis keluarganya. Trump Organization yang sudah lama berkantor pusat di New York, baru-baru ini beralih ke pantai tenggara Florida, tempat properti golf dan resornya kini menjadi sumber pendapatan utama.

Satu dekade lalu, sebelum Trump mencalonkan diri sebagai presiden untuk pertama kalinya sebagai seorang Republikan pada tahun 2016, lapangan golf dan resornya menguras arus kas perusahaan, yang sebagian besar berasal dari real estat, menurut analisis Reuters atas catatan pengadilan dan pajak serta pengungkapan keuangan lainnya.

Namun saat ini, bisnis golf dan resor merupakan pendorong terbesar arus kas perusahaan — mencakup sekitar empat perlima dari sekitar $80 juta dalam bentuk uang tunai setelah biaya operasional yang akan dihasilkan tahun ini oleh ratusan perusahaan yang pada akhirnya dimiliki oleh Donald Trump, yang secara kolektif dikenal sebagai Trump Organization. Pendapatan tahunan grup tersebut lebih dari $600 juta, menurut estimasi Reuters.

Analisis tersebut merupakan estimasi terperinci pertama dari pendapatan Trump yang diproyeksikan pada tahun 2024, saat ia bertarung dalam pemilihan presiden bulan November. Hal ini didasarkan pada laporan keuangan dan informasi lain yang diberikan sebagai bagian dari kasus pengadilan, pengajuan peraturan oleh entitas Trump Organization dan mitranya, catatan pajak AS, dan dokumen lainnya.

Kesehatan bisnis golf Trump adalah titik terang di saat yang genting bagi Trump Organization: bisnis ini menghadapi lebih dari $530 juta putusan pengadilan dan bunga terhadap Trump, beberapa anggota keluarga yang memegang peran senior, dan perusahaannya; pasar real estat komersial yang lemah di New York; dan pertanyaan tentang apa yang terjadi jika Trump kalah dalam persaingan ketat untuk kursi kepresidenan.

Jika ditegakkan, putusan pengadilan akan melebihi jumlah uang tunai yang menurut Trump dimilikinya pada bulan Maret ini, melalui sebuah unggahan media sosial: "hampir lima ratus juta dolar."

Reuters membagikan proyeksi terperincinya dengan putra mantan presiden Trump, Eric yang menjalankan bisnis keluarga, dan dua eksekutif senior Trump Organization lainnya, dan perwakilan kampanye Trump.

"Trump Organization adalah yang terkuat yang pernah ada," kata Eric Trump dalam tanggapan tertulisnya. “Kami memiliki aset terbaik dan paling ikonik di seluruh dunia dan saya sangat bangga tidak hanya atas semua yang telah dicapai perusahaan, tetapi juga atas semua yang telah dicapai ayah saya di dunia politik."

Ia tidak mengomentari secara langsung estimasi keuangan atau hal-hal spesifik lainnya yang dibagikan oleh Reuters, dan yang lainnya tidak menanggapi.
Kantor berita tersebut juga mewawancarai lebih dari selusin rekan bisnis, pakar industri real estat dan rekreasi, dan orang-orang yang mengetahui properti Trump.

Di atas kertas, sebagian besar kekayaan Trump terikat pada saham mayoritasnya di Trump Media & Technology Group (DJT.O), pemilik platform media sosial Truth Social. Saham perusahaan media tersebut telah melonjak tinggi sebagian besar oleh investor ritel yang antusias dengan merek Trump dan prospeknya dalam pemilihan umum November.

Setelah melonjak awal tahun ini, saham telah turun lebih dari setengahnya, tetapi perusahaan – di mana Trump memegang saham lebih dari 50% – masih memiliki kapitalisasi pasar sekitar $4,5 miliar. Hingga Senin, saham tersebut bernilai sekitar $2,5 miliar.

Namun, perusahaan media tersebut tidak menambah arus kas Trump – perusahaan tersebut merupakan perusahaan yang terpisah dari Trump Organization dan tahun lalu mengalami kerugian sebesar $58 juta dengan pendapatan hanya $4 juta.

Sahamnya di Trump Media terikat oleh perjanjian perusahaan yang berakhir pada bulan September. Jika menghadapi tagihan hukum yang besar setelah itu, Trump dapat menjual saham tersebut sedikit demi sedikit – menjual semuanya sekaligus dapat menyebabkan saham anjlok – atau menjual aset seperti gedung.

Minggu lalu Trump menyampaikan pengungkapan keuangan kandidat terbarunya kepada Kantor Etika Pemerintah AS. Ini termasuk pendapatan dari beberapa bisnisnya dan biaya yang diterima untuk dukungan, seperti biaya $300.000 untuk mempromosikan Alkitab yang diterbitkan oleh penyanyi country.

Pengungkapan tersebut sebagian besar terdiri dari berbagai nilai yang dikaitkan Trump dengan bisnisnya dan berbagai pendapatan yang dihasilkan bisnis tersebut sepanjang tahun 2023 dan sebagian tahun 2024, bukan perkiraan uang tunai yang diperolehnya.

Permata dalam mahkota bisnis Trump adalah Klub Mar-a-Lago di Palm Beach, resor mewah tempat mantan Presiden tersebut tinggal dan menerima banyak politisi dan pengaruh.-seekers: yang akan menghasilkan sekitar $24 juta dalam bentuk uang tunai pada tahun 2024, menurut analisis Reuters.

Tiga properti yang berfokus pada golf di dekatnya juga bangkit kembali, dengan pendapatan melonjak setelah pandemi Covid. Trump National Doral, pusat golf di area Miami yang luas tetapi memiliki leverage, akan menghasilkan sekitar $10,5 juta uang tunai, sementara klub yang lebih kecil di Jupiter dan West Palm Beach akan menghasilkan sekitar $8,4 juta dan $10,4 juta, masing-masing, menurut perkiraan Reuters.

Peningkatan arus kas terkait golf menggarisbawahi popularitas Trump dengan inti orang Amerika yang kaya, terutama di kubu-kubu gerakan Make America Great Again-nya seperti Florida.

Trump "telah menggerakkan orang-orang yang merupakan basisnya untuk datang menghabiskan uang mereka di tempatnya karena mereka menginginkan sebagian darinya," kata Christopher Henry, CEO konsultan Majestic Hospitality Group.

Reuters mendasarkan analisisnya pada profitabilitas klub di masa lalu, sebagaimana diungkapkan dalam dokumen pengadilan, disesuaikan dengan peningkatan pendapatan yang diprediksi oleh Trump Organization, dan diperiksa berdasarkan pengungkapan terbaru Trump dari Kantor Etika Pemerintah.

Estimasi Reuters tidak termasuk pengeluaran modal besar untuk peningkatan properti Trump, yang bisa jadi signifikan, kata Doug McCoy, seorang profesor keuangan di Universitas Indiana. Meskipun kantor berita tersebut tidak menemukan laporan publik tentang renovasi tersebut, itu bisa berarti estimasi arus kas Reuters terlalu tinggi.

Konsultan golf yang berbasis di Florida, Stephen Eisenberg, mengatakan renovasi lapangan golf besar diperlukan setiap 10 hingga 15 tahun.

Selain McCoy, Reuters memeriksa analisisnya dengan tiga pakar independen di industri real estat dan resor – seorang analis bank investasi, seorang profesor keuangan, dan seorang eksekutif industri. Tidak seorang pun dari mereka mempermasalahkan pendekatan keseluruhan atau perhitungan yang mendasarinya.

Pemilik dan konsultan lapangan golf Kenny Nairn mengatakan beberapa orang di industri tersebut bersiap menghadapi kemungkinan penurunan pasar Florida setelah beberapa tahun yang memabukkan. Lebih dari selusin lapangan golf baru sedang dibangun di negara bagian tersebut, yang akan meningkatkan persaingan untuk mendapatkan anggota dan biaya bermain. Lapangan golf Trump di Florida memiliki margin lebih dari 30% sepanjang tahun 2021, 2022, dan lima bulan pertama tahun 2023, menurut dokumen yang dirilis sebagai bagian dari persidangan penipuan.

"Kebanyakan klub di Florida berada di NOI (pendapatan operasional bersih) 8% hingga 10%. Jika Anda memiliki tahun yang fantastis, Anda bisa mencapai 15%, 17%," kata Nairn, seraya menambahkan bahwa ia tidak dapat melihat margin keuntungan tersebut dapat dipertahankan.

MASALAH HUKUM DI NEW YORK
Pada tahun 2022, jaksa agung New York mengajukan kasus penipuan terhadap keluarga Trump karena melebih-lebihkan penilaian properti mereka untuk keuntungan ekonomi. Penuntutan berhasil: seorang hakim pada bulan Februari mendenda mantan presiden, perusahaannya, dan dua putra tertuanya sebesar $363 juta. Termasuk bunga, denda tersebut mencapai lebih dari $450 juta.

Putusan tersebut untuk sementara melarang Donald, Eric, dan Donald Jr. untuk menjabat sebagai pejabat atau direktur perusahaan yang berkantor pusat di New York, dan mewajibkan pengawas independen dan direktur kepatuhan, dengan alasan adanya putusan penipuan dan kontrol internal yang tidak memadai.

Trump telah membayar obligasi sebesar $175 juta saat kasus tersebut sedang dalam proses banding dan Eric Trump tetap bertanggung jawab atas Trump Organization. Ada juga putusan pencemaran nama baik sebesar $83,3 juta terhadap Trump sebagai terdakwa swasta, yang juga sedang diajukan banding.

Beberapa hari setelah putusan penilaian di New York, Trump Organization mengatakan telah memindahkan serangkaian badan hukum yang menjadi dasar bisnisnya dari Manhattan ke Florida, termasuk ke alamat klub golf Jupiter. Namun, reorganisasi tersebut tampaknya telah diblokir oleh hakim, yang memutuskan Trump tidak dapat menghindari ketentuan pengawasannya melalui "perubahan bentuk perusahaan." Eric Trump dan Trump Organization tidak mengomentari hal ini.

Hakim Mahkamah Agung Manhattan, Arthur Engoron, tidak menanggapi email yang meminta komentar. Kantor jaksa agung New York menolak berkomentar.
Florida bersikap lebih ramah. Pada bulan Maret, jaksa agung negara bagian dari Partai Republik bergabung dalam sebuah ringkasan hukum, membuka tab baru yang mendukung mantan presiden tersebut di hadapan Mahkamah Agung AS; yang menyebut kasus New York terhadap Trump sebagai upaya yang "mengejutkan" dan partisan untuk membuatnya bangkrut. Kantor jaksa agung Florida tidak menanggapi permintaan komentar.

PERLUASAN BARU, HUTANG LAMA
Untuk memperkuat semakin pentingnya Florida, Trump Organization tengah mencari persetujuan dari kota Doral, tepat di luar Miami, untuk membangun hampir 1.500 unit hunian di resor golf miliknya di sana. Ini akan menjadi pembangunan properti baru besar pertama bagi grup tersebut sejak menyelesaikan serangkaian menara kondominium-hotel di Las Vegas dan Chicago masing-masing pada tahun 2008 dan 2009.

Namun, di New York, mendinginnya pasar properti komersial menimbulkan masalah bagi Trump Organization.

Pinjaman Trump sekitar $120 juta untuk 40 Wall Street – gedung pencakar langit perkantoran di Manhattan yang hunian dan pendapatannya telah menurun, akan jatuh tempo pada tahun 2025. Bangunan itu kosong seperlimanya pada akhir tahun lalu tahun, menurut Fitch Ratings.

Penurunan sewa dan kenaikan tajam suku bunga berarti bahwa gedung-gedung seperti 40 Wall Street biasanya tidak dapat menghasilkan pendapatan untuk membayar utang tingkat tinggi yang mereka bayarkan selama booming properti komersial sebelum pandemi, menurut Stijn Van Nieuwerburgh, seorang profesor real estat dan keuangan di Universitas Columbia.

Trump Organization saat ini membangun bisnisnya dari Jupiter, kota pantai kaya yang terkenal dengan lapangan golf dan penduduk terkenal di dekatnya, seperti Michael Jordan dan Tiger Woods.

Eric dan Donald Jr. tinggal di kota itu bersama keluarga mereka dan bekerja di Trump National Golf Club Jupiter yang tidak jauh dari sana. Di sanalah mereka mengajukan izin awal tahun ini untuk membangun kantor pusat tiga lantai seluas hampir 46.000 kaki persegi untuk apa yang disebut literatur perusahaan sebagai "kekaisaran Trump Golf."

Pada bulan Februari, Eric Trump tampil di Fox News dari Florida untuk mengecam putusan penipuan penilaian terhadap bisnis keluarga itu sebagai bermotif politik. “Hal terbaik yang pernah saya lakukan,” katanya, membuka tab baru, “adalah keluar dari New York.”